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Charges et fiscalité de votre bien immobilier
La mutation : quels sont les droits correspondants ?
Quand vous achetez de l’immobilier, vous devez vous acquitter de quelques obligations particulières. Les régimes cantonaux suisses le nomment les droits de mutation. D’une manière générale dans ces mêmes cantons, ce sont les acheteurs qui s’acquittent de ces droits. Il existe néanmoins quelques répartitions qui peuvent être discutées et soulignées dans le contrat de bail. Cette mention est tout de même limitée et fixée par la loi du commerce régissante. Il y a, par exemple, une forte possibilité que le paiement de ces obligations se partage équitablement (50% de chaque) entre l’acheteur et le vendeur. Le montant de ce droit varie en fonction des cantons. Il peut s’élever entre 1% et 3.3% du prix d’achat. À ce droit viennent s’adjoindre les frais globaux qui s’élèvent en général entre 4% et 5% du prix d’achat. Ils s’agissent des honoraires du notaire (frais et débours) ainsi que les rémunérations du registre foncier.
Le calendrier hypothécaire
Le calendrier hypothécaire ou la cédule hypothécaire et une garantie de la banque en faveur du futur acquéreur. Dans ce calendrier est définie la créance de la banque et le droit de gage. Encore une fois, toutes les taxes d’authentification que les notaires auront à percevoir ainsi que les frais liés à la constitution du gage immobilier varient selon les cantons.
Les intérêts intercalaires
Dans les cantons de Genève et de Vaud, les intérêts sur le crédit de construction ou intérêts intercalaires sont classés de frais d’investissement. Ils sont ainsi non imposables. Cependant, dans le cas d’une revente du bien, ces intérêts seront déduits en tant qu’impôt sur bénéfice. C’est pour cette raison que les banques ne proposent des prêts hypothécaires que pour la construction avec lesquels des intérêts pourront être déduits. Le prêt hypothécaire peut quelques fois intégrer la somme totale des intérêts intercalaires.
Le taux marginal d’imposition
Le TMI (Taux marginal d’imposition) est un taux appliqué sur la dernière tranche du revenu d’un contribuable. Le calcul de l’impôt correspondant suit un barème progressif caractérisé par quelques tranches d’imposition. Ce taux permet d’analyser les mesures d’impôts éventuels par le biais de différentes déductions. Le TMI est variable tout comme le taux d’imposition en fonction du niveau du revenu imposable. Pour une personne seule résidant à Lausanne, ce taux équivaut en moyenne à 35% pour un revenu supérieur ou égal à 100.000 CHF, 42% pour 150.000 CHF, 46% pour 200.000 CHF et 48% pour 250.000 CHF.
Les rétributions immobilières
Considéré en tant que rendement locatif, le loyer est par définition un revenu immobilier donc imposable. Ce revenu est soumis, certes, à plusieurs impôts charges fixes tels que l’impôt foncier (impôt sur la fortune), le coût des entretiens, les frais de remise en état ou de remplacement, les fonds de rénovation… Le calcul, là aussi, varie en fonction des cantons.
La déduction forfaitaire
La déduction forfaitaire peut être appliquée si le coût des entretiens a été moindre au cours d’une année. Cette déduction se calcule ainsi en fonction de l’âge du bien. Pour les immeubles qui ont 10 ans ou moins, l’impôt à déduire équivaut à 10% du rendement brut annuel. Pour les immeubles qui ont plus de 10 ans, l’impôt à déduire équivaut à 20% du rendement brut annuel.
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