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Les 7 techniques pour rendre un immobilier locatif rentable
L’une des erreurs, que certains investisseurs font, est de se concentrer seulement sur le rendement de leurs biens immobiliers. En fait, il existe une multitude de facteurs à prendre en compte afin de fixer leur rentabilité. On doit plutôt se concentrer sur d’autres éléments beaucoup plus essentiels.
1. Les fonds propres : leur importance
Afin d’obtenir un financement, on doit disposer d’un apport de 25 % en cash, selon la réglementation du FINMA du 01/01/2020. En outre, les frais d’acquisition de 5 % sont également à la charge de l’acquéreur. D’ailleurs, des méthodes d’optimisation de cet apport existent. Cela consiste à nantir le meilleur collatéral ou à réévaluer le bien afin d’augmenter la cédule.
2. Tenir compte de la location vacante
Il existe des moments où les demandes locatives ne sont plus suffisantes, est l’un des facteurs principaux est l’emplacement. En fait, les biens immobiliers, qui ont l’emplacement idéal, génèrent un faible rendement en raison de son coût très élevé. Pourtant, son niveau d’occupation est de 100 %. Le rendement dépend donc à la considération de la location vacante.
3. La maîtrise de l'impact du type de l'immobilier
On pense qu’un petit espace est plus rentable qu’un grand, mais la rotation est tout aussi importante. Généralement, la durée d’occupation d’un locataire, en années, doit être identique au nombre des pièces. Dans ce cas, il est beaucoup plus rentable de démarrer avec des surfaces plus petites. Au début, on doit rechercher une marge financière, permettant de réinvestir.
4. L'IDT (indice de tranquillité)
Un bon nombre d’investisseurs font l’erreur de calculer seulement la rentabilité immédiate et brute. Pourtant, le temps de gestion du bien constitue également une valeur. Il s’agit alors d’une variable à ne pas négliger et à calculer. Son indice de tranquillité occupe également une place importante dans la rentabilité brute. Cependant, un appartement entre 2,5 et 3,5 pièces permet d’obtenir un excellent IDT.
5. Le capital, non pas le rendement
Beaucoup d’investisseurs se concentrent principalement sur le rendement d’un bien immobilier : le flux. Par contre, on doit plutôt se focaliser sur la valeur du capital : le stock. Cela consiste à la valeur financière du bien. Pour cela, on doit être attentif à l’acquisition du bien et à sa liquidité. Il faut acheter moins cher afin de pouvoir revendre.
6. Tenir compte des frais d'entretien
Pour un bien neuf, on doit prévoir annuellement 1 % de sa valeur pour la rénovation. Pour un bien ancien, il en faut de 1,5 % à 2 %. En achetant un bien immobilier en PPE, le fonds de rénovation est déjà pris en compte. Pour un immeuble de rendement, cela n’existe pas. La constitution d’une trésorerie est primordiale afin de pouvoir entretenir le bâtiment.
7. La caisse locative
Le marché locatif est extrêmement variable, et on peut envisager de plusieurs manières pour l’amélioration de sa rentabilité. L’une des meilleures solutions est la création d’une caisse locative. Cela permettra de faire face à la situation si jamais un locataire existant quitte le bien locatif. Il aide également à rattraper le retard d’une échéance.
Investir dans l'immobilier locatif en Suisse
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