L’effet de levier de l’hypothèque

Dans le monde de l’immobilier, l’effet de levier nous octroie le luxe de faire évoluer son capital immobilier plus rapidement comparé à un simple placement. Le principe réside dans le fait d’user de l’apport financier de la banque afin d’accroître son aptitude de placement et donc de se développer. À titre d’exemple avec un capital de Frs. 200 000, on a la possibilité d’acquérir un bien pouvant aller jusqu’à Frs. 1 000 000.

L’immobilier est estimé comme étant l’une des classes d’actif financier qui permet le plus l’effet de levier. Premièrement de par sa nature à répondre à un besoin vital, mais également de par la sécurité qu’un placement en lui permet. De plus, le placement immobilier, à titre locatif, permet de produire un rendement locatif régulier. Contrairement à d’autres formes d’actif financier comme l’or par exemple.

Cette particularité intrinsèque et non dévalorisante qui confère au bien immobilier cet aspect si spécial. C’est pourquoi les banques attribuent plus facilement des prêts pour ce type de projets, comparé à d’autres domaines de placement, et ceci à des taux plus qu’intéressants. En effet, il est probablement plus difficile de présenter et d’espérer un financement de la banque pour un placement en bourse par exemple.

À titre d’exemple, pour un bâtiment ou un logement d’un montant de 1 000 000 qui génèrent un loyer annuel d’une valeur de Frs. 50 000, le taux de production en location est de 5 %. Dans la pratique, pour ce type de placement, l ‘hypothécaire se montre à hauteur de Frs. 750 000 tandis que les capitaux propres eux seront de Frs. 250 000. Par conséquent, le cours de productivité sur capitaux propres s’élèverait lui à 20 %. Dans cette situation, le financement à base hypothécaire produit un effet de levier s’élevant à quatre fois la valeur du fonds propre.

Ceci présente un intérêt encore plus intéressant puisque de nos jours, il est envisageable de contracter un emprunt avec un taux relativement faible par rapport au taux de productivité normal d’un bien en location. D’après les statistiques, ce taux de production s’élève maintenant à hauteur de 4 % à 6 % selon le bien. Et comme il a été démontré précédemment, si l’on y soustrait l’apport procuré par le prêt et que l’on y applique uniquement le taux généré par le capital propre, on s’aperçoit que ce type de prêt engendre plus de revenus que le capital à lui tout seul. Ce qui rend ce type de prêt particulièrement intéressant. Car d’une manière logique, plus les parts apportées par l’emprunt sont conséquentes, plus le taux et par conséquent les revenus générés par le fond propre est intéressant.