Investir avec 0 fonds propre

Peut-on investir avec 0 fonds propre ?

Quelle est la marche à suivre concernant les charges de mutation quand les capitaux propres disponibles dépassent de 20 % + 5 % ? faudrait-il investir l’intégralité ou uniquement le minimum requis ?

Un apport financier total venant de la banque ?

Supposons que l’on souhaite investir sur un bien dont le prix de vente est de Frs. 1 000 000. Pour financer pareille entreprise, il est envisageable d’opter pour deux options :

  • Procurer les Frs. 200 000 à titre de capitaux propres d’investissement. Ce placement représente le capital minimal usuel requis pour l’acquisition d’un bien immobilier de cette valeur. Ensuite, on sollicite un prêt locatif immobilier d’une valeur de Frs 800 000 pour compléter le capital de financement.
  • Contracté un prêt d’une valeur de Frs. 1 000 000 en pourvoyant et investissant sur un placement à hauteur de Frs. 200 000.

Il faut souligner que pour ce type de placement, il est primordial de détenir un minimum de 20 % sur les actifs investis lors de l’acquisition du bien. Il est néanmoins possible d’user de cette somme afin d’investir dans d’autres catégories de placement autre que l’achat en lui-même. De manière à ce qu’il soit concevable d’une part de rentabiliser la location, et d’autre part celui de faire un placement de capitaux (comme celui engendré par des placements en bourse par exemple).

Projection sur la rentabilité

Dans le cas de l’adoption de la seconde option, quel doit être le taux de croissance minimum généré pour que l’on puisse gommer l’écart de Frs. 200 000 sur le crédit ?

Subvention hypothécaire

 

 

800 000

 

 

1 000 000

Recette soumise aux redevances

 

 

200 000

 

 

200 000

Valeur locative

 

+

20 000

 

+

20 000

Recette imposable brute

 

=

220 000

 

=

220 000

Redevances hypothécaires à 1,60 % fixe sur 10 ans (taux fictif)

 

12 800

 

16 000

Charge de maintenance fixe de 20 % de la valeur locative

 

4 000

 

4 000

Recette finale soumise aux redevances fiscales

 

 

203 200

 

 

200 000

Réduction de la redevance imposable

203 200

200 000

 

=

3 200

Restriction fiscale réelle avec un
taux anecdotique imposable de 43,5 %

3 200

x

43.50

%

=

1 392

Intérêts hypothécaires auxiliaires
applicables de 800 000 à 1 000 000 annuels

200 000

x

1.60

%

=

3 200

Montant net de l’accroissement sur une période de 10 ans

(3 200

1 392)

x 10

=

13 920

 

La rentabilité (en pourcentage déduit de toute charge fiscale) minimale procurée par un capital de Frs. 200 000 afin d’acquérir 13 920 sur une période de 10 ans est de : 0,70 %.

Dans cette projection, si l’on considère que la somme donnée par de la banque constitue 100 % du capital, le résultat de ce type de calcul peut changer en fonction du profil du placement. Mais généralement, ceci tourne autour de 50 % à 100 %.

Mais il faut également prendre en considération les obligations fiscales que certains biens peuvent générer, et par conséquent bien considérer le type de placement que l’on souhaite entreprendre.

En somme, de nos jours il est conseillé d’investir dans un bien immobilier en y injectant le minima de fond propre recommandé tout en ayant une politique cohérente et ordonnée garantissant la rentabilité et la sécurité du projet.

Investir dans l'immobilier locatif en Suisse

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