Menu
Peut-on investir avec 0 fonds propre ?
Quelle est la marche à suivre concernant les charges de mutation quand les capitaux propres disponibles dépassent de 20 % + 5 % ? faudrait-il investir l’intégralité ou uniquement le minimum requis ?
Un apport financier total venant de la banque ?
Supposons que l’on souhaite investir sur un bien dont le prix de vente est de Frs. 1 000 000. Pour financer pareille entreprise, il est envisageable d’opter pour deux options :
- Procurer les Frs. 200 000 à titre de capitaux propres d’investissement. Ce placement représente le capital minimal usuel requis pour l’acquisition d’un bien immobilier de cette valeur. Ensuite, on sollicite un prêt locatif immobilier d’une valeur de Frs 800 000 pour compléter le capital de financement.
- Contracté un prêt d’une valeur de Frs. 1 000 000 en pourvoyant et investissant sur un placement à hauteur de Frs. 200 000.
Il faut souligner que pour ce type de placement, il est primordial de détenir un minimum de 20 % sur les actifs investis lors de l’acquisition du bien. Il est néanmoins possible d’user de cette somme afin d’investir dans d’autres catégories de placement autre que l’achat en lui-même. De manière à ce qu’il soit concevable d’une part de rentabiliser la location, et d’autre part celui de faire un placement de capitaux (comme celui engendré par des placements en bourse par exemple).
Projection sur la rentabilité
Dans le cas de l’adoption de la seconde option, quel doit être le taux de croissance minimum généré pour que l’on puisse gommer l’écart de Frs. 200 000 sur le crédit ?
Subvention hypothécaire |
|
| 800 000 |
|
| 1 000 000 |
Recette soumise aux redevances |
|
| 200 000 |
|
| 200 000 |
Valeur locative |
| + | 20 000 |
| + | 20 000 |
Recette imposable brute |
| = | 220 000 |
| = | 220 000 |
Redevances hypothécaires à 1,60 % fixe sur 10 ans (taux fictif) |
| – | 12 800 |
| – | 16 000 |
Charge de maintenance fixe de 20 % de la valeur locative |
| – | 4 000 |
| – | 4 000 |
Recette finale soumise aux redevances fiscales |
|
| 203 200 |
|
| 200 000 |
Réduction de la redevance imposable | 203 200 | – | 200 000 |
| = | 3 200 |
Restriction fiscale réelle avec un | 3 200 | x | 43.50 | % | = | 1 392 |
Intérêts hypothécaires auxiliaires | 200 000 | x | 1.60 | % | = | 3 200 |
Montant net de l’accroissement sur une période de 10 ans | (3 200 | – | 1 392) | x 10 | = | 13 920 |
La rentabilité (en pourcentage déduit de toute charge fiscale) minimale procurée par un capital de Frs. 200 000 afin d’acquérir 13 920 sur une période de 10 ans est de : 0,70 %. |
Dans cette projection, si l’on considère que la somme donnée par de la banque constitue 100 % du capital, le résultat de ce type de calcul peut changer en fonction du profil du placement. Mais généralement, ceci tourne autour de 50 % à 100 %.
Mais il faut également prendre en considération les obligations fiscales que certains biens peuvent générer, et par conséquent bien considérer le type de placement que l’on souhaite entreprendre.
En somme, de nos jours il est conseillé d’investir dans un bien immobilier en y injectant le minima de fond propre recommandé tout en ayant une politique cohérente et ordonnée garantissant la rentabilité et la sécurité du projet.
Investir dans l'immobilier locatif en Suisse
VOTRE DEMANDE POUR UN rdv
Nous nous réjouissons d »étudier votre projet d’investissment immobilier gratuitement et voir comment nous pouvons vous aider.
